Le manque de transparence du marche de l'immobilier va bientôt disparaître avec le digital
Les marchés immobiliers apparaissent souvent comme des réseaux complexes de règlements et de transactions très éloignés de la vie quotidienne de milliards de personnes sur cette planète. En réalité, ils importent plus que vous ne le pensez.
Maintenant, l'accent mis sur la transparence dans l'immobilier a un effet visible partout dans le monde que ce soit par la construction de bâtiments plus économes en énergie à Dubaï, la création d'emplois à Shanghai ou les droits civils fondamentaux au Pérou.
«La transparence immobilière est fondamentale pour les moyens de subsistance et la qualité de vie des gens, en particulier dans les marchés en développement», a déclaré Jeremy Kelly, directeur de la recherche mondiale chez JLL. "Il s'agit en partie d'avoir des cadres juridiques et réglementaires qui fournissent des droits de propriété fondamentaux. Cela signifie que vous auriez la sécurité de le bien et une compensation si votre maison devait être démolie pour construire une autoroute.
En outre, les pays ayant un bon niveau de transparence ont tendance à offrir une meilleure protection aux citoyens. Ces mesures comprennent un marché immobilier qui fonctionne bien et qui est servi par des conseillers professionnels honnêtes; les règles de divulgation financière pour les véhicules d'investissement immobilier et une multitude de données accessibles (telles que les indicateurs mensuels des prix des logements). Ceux-ci aident à établir la confiance et à aider les gens à prendre des décisions éclairées et judicieuses concernant les bâtiments dans lesquels ils vivent et travaillent.
Cependant, les choses changent. Du Mexique à la Malaisie, une meilleure législation et un accès amélioré aux données du marché indépendant permettent aux citoyens ordinaires d'exiger des normes de sécurité plus élevées dans les bâtiments et de se sentir plus confiants dans les décisions d'achat de logements.
À l'autre extrémité de l'échelle, un manque de transparence peut tuer - comme le montre le coût continu des effondrements de bâtiments. L'échec des autorités de contrôle à vérifier l'utilisation de matériel de contrefaçon a contribué à quatre décès en Ouganda lorsqu'un projet de six étages a cédé la place en avril, selon le maire de la capitale, Kampala.
Moves à prendre des pratiques corrompues
Le Forum économique mondial (WEF) est l'un des organismes de plus en plus nombreux à promouvoir le programme de transparence. Dans une étude de recherche pilote dans l'État indien du Maharashtra, il a découvert un secteur de l'immobilier enchevêtré dans des pratiques corrompues et non transparentes. Les procédures d'obtention des licences et permis étaient si opaques que les pots-de-vin, qui valaient souvent la moitié du coût final du projet, devenaient routiniers. Les chercheurs ont maintenant conçu des solutions relativement simples, y compris l'utilisation de l'approvisionnement électronique pour rendre les processus d'appel d'offres et de paiement publics et visibles. Ceux-ci sont maintenant également testés en Afrique et en Amérique latine.
Le Pérou, l'une des économies les plus dynamiques du monde, a réduit son taux de pauvreté de 28% depuis 2002 en partie parce qu'un groupe de réflexion local a reconnu qu'un manque de transparence dans le secteur immobilier freinait la croissance. L'Institut pour la Liberté et la Démocratie a réalisé que les Péruviens ordinaires seraient beaucoup plus capables de sauver, emprunter et démarrer des entreprises s'ils pouvaient acheter leur maison et être sûrs que l'Etat ou un tyran local ne répudierait pas leur propriété. L'Institut a encouragé avec succès l'introduction d'un système fiable d'enregistrement foncier dans le cadre d'un ensemble «d'outils juridiques et d'institutions nécessaires pour permettre aux citoyens de participer à l'économie formelle nationale et mondiale».
Ils sont loin d'être les seuls pays qui prennent des mesures pour régler les problèmes de transparence. Les deux tiers des 109 marchés immobiliers du monde ont progressé depuis 2014, selon l'indice Global Real Estate Transparency 2016 de JLL.
Une meilleure transparence s'accompagne souvent de niveaux plus élevés d'activité et d'investissement. À Shanghai, par exemple, les avancées en matière de transparence - telles que fournir de meilleures données sur l'offre, la demande et les valorisations - sont allées de pair avec un décuplement des investissements immobiliers au cours de la dernière décennie et une multiplication par cinq des nouveaux bureaux. Rien qu'en 2015, près de 600 000 emplois ont été créés.
Le lien entre la transparence et l'investissement pourrait être crucial dans la prochaine décennie, dit Kelly. "Au cours de la prochaine décennie, nous pourrions voir des investissements directs annuels dans les actifs immobiliers commerciaux atteignant plus de 1 billion de dollars à travers le monde et les investisseurs, les développeurs et les occupants veulent savoir exactement où va leur argent."
Exploiter la puissance des données
Alors que les gouvernements et les professionnels de l'immobilier jouent un rôle majeur dans la mise en place de la transparence, la technologie et la durabilité sont également essentielles.
À mesure que les informations et les données deviennent plus largement disponibles et plus faciles à analyser dans le domaine public, les personnes, les entreprises et les gouvernements peuvent plus facilement être tenus responsables de leurs actions. Dans son projet pilote sur le Maharashtra, le WEF veut que le public lise et examine les offres et les transactions et agisse en tant qu'auditeur informel «social» qui sifflera si les transactions semblent suspectes.
Pendant ce temps, les applications du marché de l'immobilier, aident les consommateurs à prendre des décisions éclairées sur les biens qu'ils achètent, louent ou investissent dans l'utilisation de données comparatives. "La technologie a permis les plus grands gains de transparence des deux dernières années", a déclaré Kelly. "Ils sont liés aux" fondamentaux du marché "- l'accès, la profondeur et la qualité des données agrégées et désagrégées sur les conditions du marché immobilier et il va augmenter à mesure que la technologie évolue."
À mesure que la durabilité gagne du terrain, elle favorise la transparence. Obligés de faire des révélations détaillées sur les matériaux et les émissions, les développeurs durables sont obligés d'être plus transparents que leurs homologues traditionnels. Le projet Dubai Smart City est un pionnier, avec des projets pour devenir la «référence d'innovation pour les villes intelligentes à la recherche de durabilité et de compétitivité mondiales».
L'effet Panama Papers
Les problèmes de transparence sont loin d'être résolus - même dans les marchés développés tels que Miami, New York, Vancouver et Londres. À la suite du scandale des Panama Papers, les marchés avec un grand choix d'unités résidentielles de luxe sont soumis à un contrôle minutieux du blanchiment d'argent avec des organisations et des individus peu scrupuleux cherchant à exploiter les faiblesses de la divulgation, de la vérification et de la surveillance.
Les exigences du Royaume-Uni et du Canada pour que les agents immobiliers effectuent des vérifications d'identité détaillées n'ont pas découragé les blanchisseurs d'argent. Suite aux révélations d'avril sur le secret, l'investissement offshore, des mesures sont envisagées à Miami, Manhattan et au Royaume-Uni entre autres pour forcer la divulgation des propriétaires bénéficiaires.
Mais pourquoi tant de scandales sont-ils mis au jour si de si grands progrès sont accomplis? «Les scandales liés à la corruption ont tendance à être découverts lorsque les marchés deviennent plus transparents», explique Kelly. "Dans les marchés opaques, les scandales ne sont pas exposés du tout."
Pour l'instant, la transparence est un objectif à long terme atteint en faisant de petites étapes. Les secteurs public et privé ont tous deux un rôle crucial à jouer pour améliorer la transparence et, par conséquent, rendre leurs secteurs immobiliers plus dynamiques et favorables aux économies locales. Ils ont beaucoup à gagner: il y a une forte probabilité que les marchés qui fleurissent le plus soient aussi les plus transparents.